مدیریت پیمان ساخت
مدیریت پیمان نوعی قرارداد است که، با توجه به قوانین ذکر شده در آن کارفرما، شرکت و یا شخص پیمان کاری را برای مدیریت کل پروژه ساخت، انتخاب می نماید. وظیفه پیمانکار پس از امضای این قرارداد شامل تعیین روش های اجرای پروژه ، تعیین برنامه برای اجرای پروژه، استخدام افراد متخصص در بخش های مختلف پروژه و … می باشد. در ادامه قصد داریم شما را با تعریف مدیریت پیمانکاری به طور کامل آشنا کنیم.در ادامه با هلدینگ آژند آشیانه همراه باشید.
مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان یک روش پیمانکاری است که در این روش، پیمانکار متعهد به مدیریت و اجرای صفر تا صدِ پروژه (اجرای کامل پروژه) شده و در ازای آن درصدی از کل هزینه های پروژه را بعنوان کارمزد پیمانکاری یا درصد مدیریت پیمان دریافت می کند. درصد یا کارمزد مدیریت پیمان، دستمزد یا درآمد پیمانکار است.
قرارداد مدیریت پیمان به نفع هر دو طرف قرارداد می باشد. کارفرما برای ساخت پروژه هزینه کمتری پرداخت می نماید. زیرا مدیریت و برنامه ریزی پیمانکار به گونه ای است که بهترین کیفیت را با کمترین هزینه ها اجرایی نماید. از طرفی این قرارداد به نفع پیمانکار است. زیرا فقط مدیریت پروژه را به عهده دارد و هزینه ای بابت ساخت پروژه پرداخت نمی کند.
مدیر پیمان کیست؟
مدیر پیمان مسئولیت اجرای پروژه شامل تهیه و خرید کالا و مصالح مورد نیاز پروژه، توافق و قرارداد و انجام امور مالی کارگران و پیمانکاران جزء و بعضاً دریافت مجوزها و سایر هماهنگی ها جهت شروع و اجرا و اتمام پروژه را به عهده دارد. البته با توجه به قرارداد مدیریت پیمان، ممکن است دریافت مجوزها و انشعاب ها و … در مفاد قرارداد مدیر پیمان نبوده و مستقیماً توسط کارفرما انجام شود. به طور خلاصه، به پیمانکاری که کار مدیریت پیمان را انجام می دهد مدیر پیمان گفته می شود.
کسی که تحت عنوان پیمانکار مدیریت پروژه ها به عهده دارد درصدی از هزینه های ساخت و ساز را به عنوان حق الزحمه دریافت می نماید. از هر پرداختی به پیمانکار نیز درصدی به عنوان تضمین حسن انجام کار، نزد کارفرما باقی می ماند. که پس از انجام کار و اطمینان از درست انجام شدن کار توسط کارفرما به پیمانکار پرداخت می شود.
درصد مدیریت پیمان
درصد مدیریت پیمان معمولاً در بازه ای بین ۷ تا ۲۵ درصد در نوسان است. بطوریکه برای اجرای آپارتمان معمولی در بافت شهری حدود ۱۰ درصد هزینه های پروژه و برای ویلاها حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد می باشد. در مورد ویلاها بر اساس محل پروژه و سختی کار و سایر عوامل بعضاً تا ۲۵ درصد نیز تعیین می شود.
این درصد برای پروژه های بزرگ ۸ درصد (و شاید کمتر) از مبلغ کل هزینه هاست. همچنین در مورد پروژه های بازسازی آپارتمان معمولی ۱۲ تا ۱۵ درصد و بازسازی ملک کلنگی حدود ۱۲ الی ۱۸ درصد می باشد.
در این قرارداد پیمانکار مقداری از هزینه های ساخت را به صورت درصدی از کارفرما دریافت می کند. که معمولا از آن برای تهیه مواد و مصالح اولیه پروژه استفاده می نماید. نحوه پرداخت و دریافت هزینه ها کاملا بر اساس قرارداد تعیین شده مشخص می گردد.
سود کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان ساخت و ساز ، به این صورت است که هیچ هزینه بالا سری را پرداخت نخواهد کرد. و فقط هزینه های مربوط به تهیه مواد و مصالح، نیروهای انسانی و تجهیزات را به پیمانکار می پردازد.
همچنین سود پیمانکار در این قرارداد به این صورت است که، پیمانکار ساختمان هیچ هزینه ای بابت ساخت پروژه پرداخت نمی کند و هیچگونه تعهدی را بر عهده نمی گیرد. در نهایت به دلیل تخصص و حرفه خود مقداری سود را به صورت درصدی از کل هزینه ها از کارفرما دریافت می نماید. به اینصورت درصد مدیریت پیمان مشخص خواهد شد.
در واقع نمی توان درصد مشخص و ثابتی برای این کار تعیین کرد. مواردی از قبیل وسعت پروژه ، حجم سرمایه گذاری و میزان کار می تواند درصد قرارداد مدیریت پیمان را مشخص نماید. پس با توجه به موارد گفته شده نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان به عواملی همچون نوع توافق بین طرفین ، نوع نقشه اجرایی ، حجم کار و وسعت پروژه ، مقدار مسافت ، شرایط آب و هوای محیط و میزان سرمایه گذاری بستگی خواهد داشت.
نکته ۱: همانطور که در ادامه آورده می شود این درصدها توافقی بوده و بر اساس عرف منطقه و توافق طرفین و سایر عوامل تعیین می شوند. بنابراین این اعداد ملاکی برای قیمت گذاری قطعی نیستند. مثلاً دیده می شود که درصد پیمانکاری برای پروژه های ویلایی ۱۵ تا ۲۲ گفته شده است اما توافقاتی تا ۲۵ درصد نیز مشاهده شده که در این مقاله نیز آورده شده است و یا برای ساخت آپارتمان معمولی ۱۰ درصد عنوان می شود در صورتیکه در بعضی پروژه ها ۷ درصد نیز مشاهده می شود.
نکته ۲: ممکن است تمام هزینه های پروژه شامل درصد مدیریت پیمان نشده و یا برخی از هزینه ها درصد متفاوتی داشته باشند. این موارد در قرارداد پیمانکار و کارفرما درج می شوند.
درصد مدیریت پیمان در سال ۱۴۰۳، سال ۱۴۰۲ و سال ۱۴۰۱
با توجه به توضیحات بالا، درصد مدیریت پیمان ارتباطی با سال و تاریخ شروع یا اجرای پروژه ندارد و بر اساس معیارهای گفته شده تعیین می شود.
مراحل کلیدی در فرآیند مدیریت پیمان ساختمان
فرآیند مدیریت پیمان ساختمان شامل مراحل کلیدی است که هر یک از این مراحل، توسط تیمی متشکل از متخصصان مختلف اجرا می‌شود و نقش حیاتی در موفقیت پروژه‌های ساختمانی دارند. این مراحل به شرح زیر هستند:
۱. تعریف و برنامه‌ریزی پروژه
در این مرحله، تیم مدیریت پیمان به‌طور مشترک با کارفرما و سایر ذی‌نفعان، نیازها و اهداف پروژه را به‌دقت تعیین کرده و دامنه کار را مشخص می‌کند. تیم با همکاری نزدیک، برآورد هزینه‌ها، زمان‌بندی و انتخاب تیم‌های اجرایی و پیمانکاران فرعی را انجام می‌دهد. تمامی اعضای تیم در تدوین برنامه جامع پروژه مشارکت دارند، که این برنامه شامل جزئیات دقیق در مورد طراحی، تأمین مصالح و اجرای پروژه است. هدف این است که تمامی فعالیت‌ها در چارچوب زمانی و بودجه‌ای تعیین‌شده به انجام برسند.
۲. قرارداد بستن و تخصیص منابع
پس از تکمیل برنامه‌ریزی، تیم مدیریت پیمان وارد مرحله عقد قراردادهای لازم با پیمانکاران و تأمین‌کنندگان می‌شود. این تیم مسئول مذاکره و تنظیم قراردادها با در نظر گرفتن شرایط و نیازهای پروژه است. علاوه بر این، اعضای تیم به تخصیص منابع مالی و انسانی و تأمین مصالح مورد نیاز می‌پردازند. در این مرحله، همکاری تخصصی اعضای تیم برای انتخاب صحیح پیمانکاران و تأمین‌کنندگان، نقش مهمی در تضمین کیفیت نهایی پروژه و کنترل هزینه‌ها دارد.
۳. اجرای پروژه و نظارت
با آغاز عملیات ساخت و اجرا، تیم مدیریت پیمان مسئولیت نظارت دقیق بر تمامی فعالیت‌های اجرایی را بر عهده دارد. این نظارت شامل کنترل کیفیت کارها، بررسی تطابق با برنامه زمان‌بندی و اطمینان از رعایت استانداردهای ایمنی و محیط‌زیستی است. اعضای تیم به‌طور مداوم وضعیت پروژه را ارزیابی کرده و در صورت نیاز، تغییرات لازم را در برنامه اجرایی اعمال می‌کنند. تخصص‌های مختلف در تیم، این امکان را فراهم می‌کند که تمامی جوانب پروژه به‌طور همزمان مورد توجه قرار گیرند.
۴. کنترل و ارزیابی پروژه
در این مرحله، تیم مدیریت پیمان به ارزیابی مداوم پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه می‌پردازد و گزارش‌های دوره‌ای را برای کارفرما تهیه می‌کند. هر یک از اعضای تیم وظیفه دارند اطلاعات مربوط به هزینه‌ها، زمان‌بندی و کیفیت اجرا را جمع‌آوری و تحلیل کنند تا در صورت بروز هرگونه انحراف از برنامه اولیه، اقدامات اصلاحی مناسب انجام شود. این کنترل‌ها به تیم اجازه می‌دهد تا پروژه را در مسیر درست نگه دارد و از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند.
۵. تحویل و اختتام پروژه
در نهایت، پس از تکمیل تمامی مراحل اجرایی و اطمینان از تحقق تمامی اهداف پروژه، تیم مدیریت پیمان پروژه را برای تحویل به کارفرما آماده می‌کند. در این مرحله، اعضای تیم مسئول بررسی و رفع نواقص احتمالی، تحویل مدارک نهایی و انجام تسویه حساب‌ها هستند. پس از تحویل پروژه، تیم با انجام یک ارزیابی کلی از موفقیت پروژه و بررسی درس‌آموخته‌ها، تجربیات کسب‌شده را مستندسازی می‌کند تا در پروژه‌های آینده از آنها بهره‌برداری شود.
این رویکرد تیمی در مدیریت پیمان، تضمین‌کننده موفقیت پروژه و رضایت کارفرما است، زیرا ترکیبی از مهارت‌ها و تخصص‌های مختلف در هر مرحله به‌کار گرفته می‌شود.
نحوه پرداخت دستمزد مدیر پیمان
نحوه پرداخت دستمزد مدیریت پیمان بر اساس پیشرفت پروژه و هزینه های انجام شده است که معمولاً مدیر پیمان در بازه های زمانی مشخص شده (مثلا بصورت ماهیانه)، صورت وضعیت هزینه های انجام شده در پروژه را به کارفرما ارائه کرده و حق الزحمه خود را دریافت می کند.
هزینه های موجود در صورت وضعیت مدیر پیمان
صورت وضعیت شامل تمام هزینه های پروژه اعم از خرید مواد و مصالح و دستمزدهای پرداختی به همه عوامل اجرایی پروژه می شود. در حقیقت در اینجا تمام مخارج انجام شده در بازه زمانی مورد نظر ملاک است که کمی با مفهوم حسابداری هزینه متفاوت است و موارد بیشتری را شامل می شود.
این مخارج شامل همه هزینه ها، پیش پرداخت ها و علی الحساب های پرداختی بابت خرید یا دستمزد پیمانکاران جزء می شود. حتی ابزارآلات خریداری شده برای پروژه که جزء اموال و دارایی ثابت است نیز در لیست مخارج انجام شده لحاظ می شود. همانطور که گفته شد دستمزد مدیر پیمان، درصدی از کل این اقلام است.
به پیوست صورت وضعیت اصلی باید ریز فاکتورها، رسیدها و فیش های واریزی نیز به کارفرما تحویل داده شود. البته پیشنهاد می شود در حین اجرای پروژه، کپی یا تصویر فاکتورها و رسیدها به کارفرما ارائه شود و یا اینکه مدیر پیمان حتماً یک کپی یا تصویر از اصل اسناد را بایگانی نموده که در صورت مفقود شدن اسناد هر یک از طرفین، طرف دیگر این اسناد را در اختیار داشته باشد.
نکته ۱: در قراردادهای اجرای کامل (اصطلاحاً پی تا کلید)، تمامی خریدها حتی خریدهایی که توسط کارفرما انجام می شود در صورت وضعیت لحاظ شده و درصد کارمزد برای آنها محاسبه می شود. در حال حاضر با توجه به مسائل مالیاتی و احتمال شناسایی حساب های تجاری در تراکنش های با مبلغ بالا، خرید مستقیم کالا و مصالح توسط کارفرما بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد. البته معمولاً خرید توسط مدیر پیمان انجام شده ولی پرداخت آن توسط کارفرما انجام می شود.
نکته ۲: بعضی هزینه ها وجود دارند که ممکن است باعث اختلاف شوند بنابراین بهتر است این موارد قبل از شروع پروژه توافق شوند. مثلاً هزینه ایاب و ذهاب مدیر پیمان، هزینه نهار و پذیرایی های دائمی یا هزینه ملزومات مصرفی توسط مدیر پیمان.
برخی از این هزینه ها با توجه به عرف منطقه و یا شرایط یا مرحله پروژه انجام می شود، مثلاً ممکن است در روز بتن ریزی به همه عوامل نهار داده شود ولی در سایر روزها فقط یخ یا چای تهیه شود. یا در بحث ملزومات مصرفی، اگر مدیر پیمان در پروژه مقیم باشد و نیاز به تجهیزات خاصی مثل کامپیوتر و اینترنت باشد می توان هزینه این موارد را جزء صورت هزینه لحاظ نمود ولی قاعدتاً هزینه های دفتر مدیر پیمان در خارج از پروژه به عهده خود اوست!
یا ممکن است در مواردی به جهت ضرورت یا کم بودن حجم بار، پیمانکار با خودروی شخصی خود وسایل یا مصالحی را حمل کند که حمل آنها با وانت، هزینه بیشتری را به کارفرما تحمیل می کند. بهتر است کارفرما این موارد را نیز در نظر گرفته و در دستمزد مدیر لحاظ نماید.
مدیریت پیمان و تنخواه داری
مدیر پیمان به لحاظ عملکردی تشابه بسیاری با تنخواه گردان دارد بطوریکه در بعضی شرکت ها مبلغ پرداختی کارفرما به مدیر پیمان با عنوان تنخواه شناخته می شود.مشابهت مدیر پیمان و تنخواه دار از این جهت است که هر دو، مبلغی را دریافت کرده و آن مبلغ را هزینه کرده و صورت حساب خرجکرد را به کارفرما یا بخش حسابداری شرکت ارائه می کنند.
اما این دو، حداقل در ۳ مورد بسیار مهم متفاوت هستند: اول اینکه مدیر پیمان بر خلاف تنخواه دار هیچ رابطه استخدامی با سازمان یا شرکت اصلی ندارد و بصورت پیمانکاری در پروژه های شرکت فعالیت می کند اما تنخواه دار کارمند شرکت یا سازمان است و نحوه دریافت دستمزدش متفاوت است.
دوم اینکه مبالغ دریافتی توسط مدیر پیمان بسیار بیشتر از مبالغ دریافتی توسط تنخواه دار است. سوم اینکه تنخواه دار معمولاً هزینه های خرد و روزمره سازمان یا شرکت را انجام می دهد ولی مدیر پیمان همه انواع هزینه و خرید (حتی خریدهای انبار) و پرداخت دستمزد را نیز انجام می دهد.
مزایای مدیریت پیمان
از جمله مزایای این روش، عدم دخالت کارفرما و افراد غیر متخصص در روند اجرایی و فنی پروژه، تسریع در اجرای پروژه و کیفیت مناسب اجرا می باشد. روش پیمان مدیریت بویژه در پروژه هایی که دارای پیچیدگی بوده و به نوعی پیش بینی ناپذیر هستند روش بسیار خوبی هم برای کارفرما و هم مدیر پیمان است.
مثلاً در پروژه های بازسازی که در حین انجام کار با چالش های مختلفی اعم از تخریب ها و کارهای پیش بینی نشده و همچنین تغییر نظر مالک در مورد خرید وسایل، شیرآلات و دکوراسیون مواجهیم این روش، روشی کارآمد است و از بحث های غیرضروری و مضر بین کارفرما و مجری می کاهد و طرفین احساس ضرر و زیان نمی کنند.
در حقیقت، از طرفی دست کارفرما برای اعمال سلیقه در ظواهر و تزئینات و ظریف کاری ها بازتر است و از طرفی پیمانکار با اضافه شدن کارها، درآمد بیشتری به دست آورده و متضرر نمی شود. اما اجرای صحیح و دقیق استحکامات و موارد زیربنایی و همچنین کارهای معماری و سایر امور فنی نیاز به تخصص و تجربه دارد، لازمه این امر انتخاب مدیر پیمان با تجربه و متعهد و عقد قرارداد دقیق است.
مدیریت پیمان و تورم
یکی از مزایای مدیریت پیمان برای پیمانکار، عدم تاثیرگذاری تورم بر دستمزد مدیر پیمان است. در این روش بر خلاف کارهای فهرست بهایی یا پروژه های با قیمت مقطوع و مانند اینها، نیازی به تعدیل قیمت ها نیست. دلیل این امر آنست که پیمانکار همواره درصد مشخصی از هزینه های پروژه را دریافت می کند و در شرایط تورمی که هزینه های پروژه افزایش می یابند درآمد مدیر پیمان نیز به تناسب افزایش می یابد.
این حالت را با حالتی مقایسه کنید که پیمانکار پروژه ای را در ابتدای سال با قیمت مقطوع آ ریال قرارداد ببندد. در شرایط تورمی، ممکن است در طول پروژه چندین مرحله قیمت مصالح و اجناس و دستمزدها افزایش یابد ولی قیمت قرارداد پروژه ثابت است که این به زیان پیمانکار است.
در اینجا ممکن است استثنائاتی نیز رخ دهد مثلاً ممکن است کارفرما در ابتدای پروژه همه یا بخش زیادی از مصالح مورد نیاز را خریداری نماید. این موضوع اگرچه به نفع کارفرماست (چون بهای تمام شده پروژه کمتر خواهد شد) ولی به ضرر مدیر پیمان خواهد بود چون مجبور می شود درصد کارمزد را بر اساس قیمت مصالح در تاریخ شروع پروژه محاسبه نماید.
راه حل این مشکل، استعلام قیمت روز مصالح و محاسبه کارمزد بر اساس قیمت کالا و مصالح در زمان مصرف است.
چالش های مدیریت پیمان
یکی از چالش های مهم در همه پروژه های پیمانکاری و به تبع آن در مدیریت پیمان، عدم تامین مالی به موقع و مناسب توسط کارفرماست که می تواند منجر به تعطیلی پروژه و اتلاف وقت مدیر پیمان گردد.
یکی دیگر از چالش های پیمان مدیریت، مبلغ هزینه ها و احیاناً زیاده روی در خرجکردها توسط مدیر پیمان است. از آنجا که هر چه هزینه های ساخت بالاتر برود مبلغ درآمد پیمانکار (مدیر پیمان) نیز بیشتر می شود ممکن است مدیر پیمان مایل باشد مواد و مصالح گرانتری را خریداری کند یا تلاش کافی جهت خرید مصالح از فروشندگان منصف تر نکند. از طرفی قاعدتاً کارفرما مایل است پروژه را با هزینه کمتری به پایان برساند.
این امر ممکن است زمینه ساز تعارضات و اختلافاتی بین مدیر پیمان و کارفرما شود. البته راه حل هایی اعم از نظارت دقیق توسط کارفرما، استعلام از چند فروشنده و خدمات دهنده، تشویق و جریمه مدیر پیمان، ثبت دقیق نوع و کیفیت مصالح و کیفیت اجرا در قرارداد و تعیین شرایط و نحوه پرداخت های کارفرما در قرارداد می تواند اختلافات را کاهش دهد.
سوالات پر تکرار
درصد مدیریت پیمان چقدر است؟
این درصد بسته به نوع پروژه، سختی کار و سایر عوامل از ۷ الی ۲۵ درصد می باشد.
چه هزینه هایی شامل قرارداد مدیریت پیمان می شوند؟
اگر قرارداد ساخت یا بازسازی کامل (پی تا کلید یا بدون دخالت اجرایی کارفرما) باشد تمامی هزینه های دستمزد و مصالح را شامل می شود حتی مصالحی که کارفرما خریداری کرده باشد. البته بعضاً هزینه های اداری درصد کمتری دارد.
شما میتوانید برای ساخت ساختمان خود از صفر تا صد با هلدینگ آژند آشیانه در تماس باشید.
