زیربنا در ساختمان چیست؟
هدف تیم آژند آشیانه در این مقاله توضیحاتی درباره ی زیربنا و چگونگی محاسبه زیربنا است.زیربنا یکی از اصطلاحاتی است که در قوانین ثبتی و شهرداری زیاد شنیده می شود؛ اما باید در نظر داشته باشید که معنای این اصطلاح با مساحت ملک کاملاً متفاوت است. به طور کلی در قوانین شهرسازی و ساخت اسکلت فلزی اصطلاحی به نام زیربنا ساختمان به کار می رود که به معنی مساحت کلی هر یک از طبقات ساختمان است؛ اما در هنگام محاسبه مساحت کل بنا، مساحت سطح طبقات روی زمین و زیرزمین را با هم جمع می کنند.
برای اینکه بتوان زیربنای ساختمان را محاسبه کرد ابتدا باید با اصطراحات مربوط به آن آشنا شد که به شرح زیر است:
مشاعات ساختمان:
مشاعات ساختمان به قسمت هایی گفته می شود که تمامی واحدهای یک آپارتمان فارغ مسائلی مانند طبقه، شماره واحد، متراژ واحد و شماره واحد در استفاده از آن ها دارای حق کاملاً یکسان هستند.
در واقع هیچکدام از واحدهای یک ساختمان هیچ حق و مزیتی نسبت به یکدیگر در استفاده از قسمت مشاعات آپارتمان ندارند و حق تمامی واحدها یکسان است .تمامی واحدها و مالکین قسمت های اختصاصی بر روی تمامی ذرّات قسمت های مشاعی آپارتمان دارای مالکیت و حق انتفاع هستند.
به عنوان مثال، راهروهای یک آپارتمان ۶ طبقه جزو مشاعات است. این بدان معناست که ساکنین طبقه اول، از راهروی جلوی خانه‌ی ساکنین طبقه ششم سهم دارند وبرعکس. بنابراین هیچ یک از مالکین نمی‌تواند ادعا کند فلان بخش از راهرو (مشاعات) متعلق به من است چرا که چنین ادعایی بی‌معناست.
مشاعات ساختمان ها شامل کدام قسمت هاست ؟
مشاعات هر ساختمانی (بسته به مورد) شامل قسمت‌های ذیل است:
- زمین ساختمان
- پشت بام
- خرپشته
- راهروها
- پنجره راهروها
- پله‌ها
- پاگردها
- آسانسور
- درب ورودی
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- موتورخانه
- شوفاژخانه
- حیاط
- باغچه
- لابی
- شوتینگ زباله
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ‌های اضافی
نحوه تشخیص مشاعات ساختمان بسیار راحت است. هر قسمتی از آپارتمان که در سند قطعی مالکیت به طور مشخص به عنوان دارایی مالک به آن اشاره نشده باشد، جزو مشاعات آپارتمان است.
مفروزات ساختمان چیست؟
در مقابل مشاعات که بین تمامی مالکین در یک ساختمان مشترک است، مفروزات به همان بخش‌های خصوصی و تحت تملک افراد گفته می‌شود. به عبارتی فضای داخلی آپارتمان‌ها شامل اتاق‌های خواب، آشپزخانه، بالکن و … را مفروزات می‌گویند. همچنین اگر در ساختمانی انباری یا پارکینگ اختصاصی برای واحدها در نظر گرفته شده، متراژ بین دیوار تا دیوار این فضاها را مترکشی کرده و در حین محاسبه زیربنای واحد اعمال می‌کنیم.
همان طور که مشخص است طراحی بالکن و پارکینگ اختصاصی برای واحدهای ساختمان بسیار مفید است چرا که علاوه بر بالا بردن امتیازات ساختمان نسبت به ساختمان‌های هم‌رده خود که فاقد این دو فضا هستند، سبب افزایش متراژ خانه و درنتیجه ارزشمندتر شدن قیمت ملک هنگام فروش یا اجاره می‌شوند.
نحوه محاسبه زیربنا ی ساختمان :
فرض کنید که می‌خواهید متراژ زیربنای یک واحد آپارتمان را اندازه بگیرید. ابتدا باید محدوده زیربنا را مشخص کنید. در قدم اول فضای مشاعات را جدا کرده و در محاسبه حذف کنید. نورگیر داخلی ساختمان نیز جز مشاعات حساب می‌شود و در محاسبه زیربنا منظور نمی‌شود. سپس اکثر مفروزات آپارتمان را از پشت تا پشت دیوارها اندازه بگیرید. دقت کنید که اگر دیواری بین دو واحد از آپارتمان مشترک باشد، مالکیت مشترک دارد و از پشت دیوار در محاسبات اعمال می‌گردد اما اگر دیوار در اسکلت ساختمان استفاده شده باشد، جز مشاعات حساب شده و منظور نمی‌شود. سپس در صورت وجود، پارکینگ و انباری اختصاصی واحد را اندازه گیری می‌کنیم. برای این دو فضا، اگر هر دو خارج از فضای داخلی واحد آپارتمان طراحی شده باشند، تنها فضای بینابین دو دیوار را مترکشی می‌کنیم.مترکشی و محاسبه مساحت آپارتمان یا ملک هایی که شکل هندسی مشخصی مثل مستطیل یا مربع داشته باشند، آسان است. چراکه در این موارد هر یک از اضلاع را اندازه گیری و سپس مساحت ساختمان را به دست می آوریم. اما در مورد ساختمان هایی که شکل و فرم مشخصی ندارند و از نظر هندسی چندان بهینه نمی باشند باید مراحل زیر را انجام داد که شامل:
۱) ساختمان را تا حد امکان به اشکال هندسی ساده تقسیم کنید، در این حالت با چند شکل هندسی مانند مربع، مستطیل و یا مثلث روبه رو خواهید شد
۲) می توانید در صورت امکان فضاهای مختلف را با گچ یا سایر موارد خط کشی مشخص و از هم جدا کنید
فرمول های ساده برای محاسبه متراژ زیربنا:
همان طور که قبلاً اشاره کردیم املاک بی قاعده را می توان به شکل های هندسی ساده ای تقسیم بندی کرد که در همین راستا می توان اضلاع هر یک از این شکل ها را اندازه گیری و مساحت آن ها را طبق فرمول های ساده زیر محاسبه کرد:
- مساحت مربع = a*a
- مساحت‌مستطیل= a*b
- مساحت مثلث= (a*b)/2
- مساحت دایره= a*a*3.14
همچنین گاهی پیش می آید که با سازه ها یا ساختمان هایی با اشکالی شبیه نیم دایره مواجه خواهید شد؛ بنابراین برای به دست آوردن مساحت تقریبی این گونه فضاها، لازم است به روش زیر عمل کنید:
قسمت کمان و قوس نیم دایره را رها کنید و اندازه قسمت صاف یا قطر آن را حساب کنید
قطر را تقسیم بر دو کنید تا شعاع نیم دایره به دست آید
حال که شعاع را به دست آورده اید می توانید با استفاده از این فرمول مساحت دایره را محاسبه کنید:
مساحت دایره =شعاع *شعاع*عدد پی
از طرفی چون شکل مورد نظر ما نیم دایره است، باید مساحت دایره را تقسیم بر دو کنیم بنابراین
۲÷(عدد پی× شعاع×شعاع) = مساحت دایره
همچنین لازم به ذکر است که اگر شکلی که به دست آورده اید دقیقاً نیمی از دایره نیست، باید تخمین بزنید که چه حجمی از یک دایره را در برمی گیرد. برای مثال اگر حدس می زنید که یک چهارم دایره باشد، پس از محاسبه مساحت دایره، آن را تقسیم بر چهار کنید. در پایان نیز پس از محاسبه مساحت هر شکل به صورت جداگانه، مساحت های به دست آمده را با هم جمع کنید و به این ترتیب مساحت کل زیربنای ساختمان محاسبه می شود.
محاسبه بالکن وتراس :
در نقشه شهرداری فقط در خصوص بالکن ها و به جهت تشویق مردم جهت احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمان های مسکونی مساحت بالکن های مسقف تا عمق ۳ متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می گردد که شامل:
بالکن سه طرف باز که ۱/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود
بالکن سه طرف بسته که ۳/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود
محاسبه متراژ زیربنای ساختمان با استفاده از کفپوش ها:
در صورتی که فضای آپارتمان مورد نظر، پارکت یا سرامیک شده باشد، اندازه گیری بسیار آسان تر خواهد شد، چراکه این کف پوش ها معمولاً به اندازه های استانداردی بوده و شما می توانید از آن ها به عنوان واحد اندازه گیری خود استفاده کنید
درواقع این رویه یک روش آسان برای محاسبه متراژ آپارتمان، به خصوص در زمانی که وسایل اندازه گیری مناسب در اختیار ندارید است؛ بنابراین با استفاده از چنین ابزاری با استفاده از فرمول زیر می توان اندازه هر ضلع و در نهایت مساحت کل آپارتمان را محاسبه نمود. مثلا اگر کف یک آپارتمان سرامیک بود ،اندازه اضلاع را به این شکل به دست می آوریم:
اندازه ضلع سرامیک * تعداد سرامیک ها
محاسبه راه پله :
به طور کلی نحوه محاسبه مساحت راه پله به صورتی می باشد که شامل محاسبه مساحت راه پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوارهای داخلی به همراه محاسبه مساحت راه پله آکس به آکس دیوارها است.
نکات لازم هنگام مترکشی و محاسبه زیر بنا
به طور کلی در زیر بنای املاکی که شکل هندسی مشخصی ندارند، باید خانه را به چندین شکل و بدون زائده جداگانه تقسیم بندی نمود و سپس با هم جمع کرد
برای زیربنای خانه هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه گیری هر ضلع و توسط فرمول های مربوطه مساحت را به دست آوریم.
به طور کلی برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن های روباز و دارای سقف نیز محاسبه شوند
به یاد داشته باشید قبل از انجام مترکشی، فضاهای مفروز و مشاع باید تفکیک شوند. همچنین در زمان مترکشی فضای بین دیوارها در نظر گرفته می شود
اگر آپارتمان دوبلکس باشد، راه پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن ها به عنوان زیربنای ساختمان محاسبه شود
دیواری که ما بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، ازجمله مفروزات ساختمان به حساب می آید
دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است
جالب است بدانید که استفاده از اندازه استاندارد کف پوش ها یک راه سریع و هوشمندانه جهت به دست آوردن مساحت اتاق می باشد.
