نکات قبل از خرید ملک:
خرید ملک مهم ترین خریدی است که هرفرد در طول زندگی خود انجام می دهد و از انجا که خرید ملک گران ترین هزینه ای هست که افراد در زندگی خود انجام می دهند ، از این رو باید تمامی ضوابط و اصول خرید خانه یا زمین را به طور کامل مطالعه کرده و بدانند.در اینجا ما به ۱۸ مورد از نکات مهمی که باید قبل و حین خرید خانه به آنها توجه کرد میپردازیم.
برای مشاوره ی بیشتر میتوانید درخواست خود را با ما درمیان بگذارید و تیم ما جهت اطلاع بیشتر از انواع ملک و خرید یا اجاره و طراحی ملک، شما را یاری میکند.
۱. از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید
یکی از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شما باید در درجه اول مالکیت فروشنده ملک را شناسایی کنید که اصلی بدیهی و بسیار مهم است. با توجه به اینکه هزینه بسیاری بابت خرید خانه پرداخت می شود؛ شما باید بدانید که مالک اصلی خانه چه کسی است.
برای اطمینان از این موضوع، شما باید توجه بسیاری به اسناد رسمی که از سوی فروشنده ارائه می شود، داشته باشید. اگر خانه مورد نظر دارای سند رسمی باشد،مشخصات شناسایی فروشنده در این سند رسمی قید شده است. اما در صورتی که خانه مورد نظر سند رسمی نداشته باشد، برای شناسایی مالک اصلی باید به مبایعه نامه مراجعه کنید.
۲. بدون واسطه معامله ملک کنید
اغلب کارشناسان خرید و فروش خانه معتقدند که یکی از نکات مهم خرید خانه، آن است که بدون واسطه معامله خود را انجام دهید. بهتر است تا جایی که مجبور نشدید، با فروشنده و مالک اصلی معامله را انجام دهید و از بستن قرارداد با نماینده آنها پرهیز کنید.
یکی از دلیل این موضوع، آن است که در صورتی که خلافی رخ بدهد، مالک اصلی می تواند به معامله انجام شده، اعتراض کرده و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت کند؛ بنابراین این موضوع یکی از نکات ضروری خرید خانه است.وی با این کار می تواند معامله را ابطال کند و به دنبال آن پول و سرمایه شما نیز از دست می رود و بدتر از آن مشمول تعقیب کیفری و مجازات های سنگین کلاه برداری ملکی می شوید.
۳. خانه را بازرسی کنید
از نکات دیگر خرید خانه، آن است که حتی زمانی که از بی عیب و نقص بودن خانه مورد معامله به شما می گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص های احتمالی اقدام کنید. گاهی اوقات بسیاری از عیوب ملک به صورت پنهان در آن وجود دارند یا بعضی از مالکان به طور عمدی قصد در پنهان کردن آنها دارند. پس به هیچ عنوان از بازرسی دقیق خانه منصرف نشوید.
زمانی که در خانه ای عیبی یافتید مبلغ پرداختی شما به فروشنده باید کاهش پیدا کند. اگر به هر دلیلی معامله به صورت رسمی صورت بگیرد و شما پس از آن، عیب خانه را متوجه شوید، می توانید بدون هیچ گونه ضرری معامله را فسخ کنید.با این حال از مذاکره غافل نشوید؛ شاید با یک مذاکره خوب بتوانید خانه را با کاهش قیمت مناسبی خریداری کنید یا فروشنده را مجاب کنید تا پس از رفع عیوب خانه، آن را در اختیار شما قرار دهد.
۴. به یک جلسه کفایت نکنید
کارشناسان خرید و فروش ملک معتقدند که بهتر است مذاکراتی که برای خرید و فروش خانه انجام می شود، در یک جلسه صورت نگیرد.این کار موجب ضررهای مالی بسیار زیادی می شود و شما بعد از هر جلسه بهتر است در ارتباط با موضوعات آن با یک وکیل یا کارشناس املاک مشورت کنید تا از ضررهای احتمالی جلوگیری شود.
۵. انشعابات را در سند قید کنید
خرید خانه مساوی است با خرید انشعابات آن خانه.از دیگر نکات حقوقی خرید خانه این است که انشعاباتی مانند آب، برق، گاز و غیره در سند یا مبایعه نامه به صورت صریح و شفاف قید شوند. در ارتباط با خط ثابت نیز انتقال تلفن باید در سند قید شود.
۶.مفاصا حساب را فراموش نکنید
اغلب خانه ها، بدهی هایی به دستگاه های دولتی مانند شهرداری یا اداره مالیات دارند که با توجه به این موضوع، فروشنده باید این بدهکاری ها را پیش از فروش ملک خود بپردازد و حساب را به خریدار خانه ارائه دهد. پس پیش از اقدام به عقد قرارداد با استعلام از این اداره ها، صحت و تایید مفاصا حساب را انجام دهید. همچنین تسویه شارژ و دیگر مسائل در ارتباط با آپارتمان نیز باید به صورت کامل انجام شود.
۷.بررسی موقعیت ملک
هیچ گاه بدون بازدید ملک نسبت به معامله آن اقدام نکنید. مکان قرارگیری، نمای ساختمان (نمای داخلی و خارجی)، مسیرهای دسترسی، مشاعات بنا و… را بررسی کنید. گاهی اوقات پرس و جو از اهالی محله و یا بنگاه های معاملاتی نزدیک خانه یا آپارتمان می تواند اطلاعات خوبی در اختیار شما قرار دهد.از دیگر نکاتی که باید به آنها توجه کرد:
ارزیابی امنیت محله ای که ملک، در آن، واقع شده.
توجه به دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی و فروشگاه ها، با توجه به موقعیت جغرافیایی محل استقرارملک.
توجه به وضعیت کوچه ای که ملک، در آن، واقع شده، از جهت راحتی عبور و مرور وسایل نقلیه و دسترسی آن، به پارکینگ.
بررسی وضعیت قرار گیری واحد ها در هر طبقه، از این جهت که بر سر صدا و آسایش عمومی ساکنین ملک، تاثیر مهمی دارد.
بررسی وضعیت ورودی ساختمان، برای حمل و نقل و وارد کردن وسایل عریض.
بررسی وضعیت سیم کشی و لوله های آب و فاضلاب
بررسی وضعیت فرسودگی بافت و دیوارها.
بررسی وضعیت ایمنی ساختمان، با کمک یک کارشناس متخصص.
بررسی برخی از نکات فوق، از طریق شناسنامه فنی ساختمان، ممکن می باشد، برای جهت اطمینان از مصالح به کار برده شده، در صورت نوساز بودن ملک قولنامه ای یا دارای سند رسمی و برای اطلاع از وضعیت هر طبقه، می توانید، پس از بازدید از خانه ، شناسنامه فنی ساختمان را از مالک تقاضا نمایید.
۸. مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید
گاهی اوقات به دلیل بی توجهی به موضوع تطبیق مشخصات ملک با آنچه در سند قید شده، خریداران خانه دچار مشکلات حقوقی بسیاری می شوند.در این زمینه خریداران خانه باید مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و غیره را با مشخصات واقعی ملک مورد بررسی کامل قراردهند.توجه داشته باشید که این مشخصات علاوه بر آنکه در سند و یا مبایعه نامه ذکر شده، در نزد مراجع قانونی نیز وجود دارد.
۹. انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید
از دیگر نکات کلیدی خرید خانه، این است که هنگام عقد قرارداد رسمی، شما باید در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه انتقال پارکینگ و انباری را به صورت دقیق درج کنید.اگر در این زمینه چند پارکینگ یا انباری وجود داشته باشد، باید به صورت مجزا در سند و یا مبایعه نامه قید شوند. اهمیت حقوقی این موضوع برای این است که،عدم قید پارکینگ یا انباری در سند، مسئولیت حقوقی برای فروشنده در قبال انتقال آن به همراه ندارد.
۱۰. از ارائه پیشنهاد غافل نشوید
معمولا مشاوران املاک به هر دو طرف معامله کمک می کنند تا پیشنهادات بهتری را در جهت بسته شدن قرارداد ارائه دهند با این حال شما به عنوان خریدار یک خانه، نباید خودتان را بسیار مشتاق نشان دهید، زیرا که همان استرس و فشاری که شما برای خرید خانه دارید، فروشنده هم از بابت ملک خود برای فروش دارد و اگر احساس کند شما خواهان آن ملک هستید، امکان دارد مبلغ را بالاتر ببرد.
۱۱. اطمینان پیدا کردن از ساخت قانونی ملک
یکی از سوالاتی که هنگام خرید خانه حتماً باید به آن پاسخ داده شود این است که چه کارهایی برای خانه انجام شده و آیا این کارها قانونی بوده یا خیر؟
نوسازی هایی که قبلا بر روی خانه انجام شده باید قانونی باشند.در غیر این صورت مجبور به پرداخت هزینه گزاف برای قانونی کردن آن ها و یا ارتقاء و یا حذف آنها خواهیم بود.
۱۲. وکالت نامه معتبر برای خرید خانه وکالتی
هنگام خرید و فروش خانه وکالتی باید رسمی بودن وکالت نامه به دقت بررسی شود. حتما به این توجه کنید که آیا دارنده وکالت نامه می تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت نامه منقضی شده است.همینطور اگر خانه یا آپارتمانی قرار است به صورت وکالتی به فروش برسد باید مطمئن شوید که قبلا اشخاص دیگر فروخته نشده باشد.
۱۳. توان مالی خود را ارزیابی کنید
از دیگر نکات کلیدی خرید خانه، آن است که قبل از اقدام برای خرید، هزینه ای که می توانید برای خرید خانه پرداخت کنید را به صورت دقیق مشخص کنید.این کار کمک می کند تا بدانید دقیقا به چه میزان وام نیاز پیدا می کنید. گاهی اوقات بانک ها با در نظر گرفتن شرایطی خاص به شما حواله خرید مسکن می دهند اما با این شرط که منزل شما برای مدت طولانی در گرو بانک باقی خواهد ماند و نمی توانید با آن هیچ گونه معامله ای انجام دهید.
با این وجود گرفتن حواله های بانکی سود زیادی نیز دارد.علاوه بر بانک ها، موسسات بسیاری نیز وجود دارند که با در نظر گرفتن شرایطی خاص، به متقاضیان مسکن وام می دهند. البته باید پیش از گرفتن هر نوع وامی به طور دقیق تحقیق کنید که کدامیک از آنها برای شما به صرفه تر خواهد بود.
۱۴. خانه نباید در رهن باشد
دقت کنید ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نباشد. در زبان حقوقی به خانه ای که توقیف یا در رهن نباشد، خانه آزاد میگویند در حالت کلی هر گونه خرید و فروش و معامله برای خانه ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است یا از سوی مراجع قضایی توقیف شده است، ممنوع است.
تنظیم مبایعه نامه برای خانه ای که تحت رهن و بازداشت است امکان دارد، اما نمی توان آن را به صورت رسمی و در دفتر اسناد ثبت قانونی کرد.برای ثبت قانونی این ملک ها باید رفع توقیف یا فک رهن در ارتباط با آنها انجام شود. این کار به این صورت انجام می گیرد که خریدار خانه به جای پرداخت بهای کل خانه به فروشنده، بخشی از آن را برای فک رهن و رفع توقیف به شخص حقیقی یا حقوقی طلبکار می پردازد.
۱۵. در نظر گرفتن نوع فونداسیون خانه
اگر خانه زیرزمین ندارد می تواند فونداسیون خوبی داشته باشد؟ زیرزمین خانه امکان دسترسی به لوله کشی آب و برق ساختمان را به ما می دهد. شما باید بدانید که قبل از ساخت خانه زمین آن
فونداسیون خانه های امروزی با بتن بنا می شود. اگر زمین خیلی مرطوب باشد همواره باید رطوبت و تاثیر آن بر فونداسیون بررسی کنیم.
۱۶. توجه به انگیزه فروشنده برای فروش
سعی کنید دلیل و انگیزه فروشنده از فروش ملکش را متوجه شوید. بعضی فروشندگان انگیزه خاصی ندارند و فقط می خواهند خانه خود را تغییر دهند و عجله ای هم ندارند، غالبا در این مواقع شما نمی توانید قیمتی کمتر از قیمت پیشنهادی را بپردازید. در صورتی که فروشنده انگیزه ای جدی برای فروش داشته یا عجله داشته باشد می توانید سر قیمت به توافق برسید.
۱۷. تعهدات دو طرفه را به دقت بررسی کنید
یکی دیگر از نکات مهم خرید خانه آن است که در هنگام عقد معامله خانه یکی از دو طرف معامله باید مبلغ مورد نظر را در زمان مقرر پرداخت کند و دیگری نیز باید کارهای مربوط به انتقال سند، به نام خریدار را انجام دهد.در این زمینه باید تمامی مراحل و تعهداتی که هر دو طرف اعلام کرده اند به دقت اجرا شود؛ زیرا در صورتی که مبلغ پرداخت شود ولی سند منتقل نشود و یابرعکس، خریدار یا فروشنده دچار ضرر و دردسرهای بسیاری می شوند.
به همین دلیل بهتر است، قسمتی از مبلغ خانه در حضور کارشناسان املاک پرداخته شود و در ازای آن رسید معتبری پرداخته شود و از این قسمت کارهای مربوط به انتقال سند شروع شود.هنگامی که کارهای مربوط به سند انجام شد، مابقی پول باید پرداخت شود. مرحله انتقال سند پس از انجام تمامی فرایندهای مربوط به مفاصا حساب با اداره مالیات،شهرداری و غیره امکان پذیر است.
۱۸. در پرداخت پول دقت کنید
اگر پس از بررسی همه موارد بالا مشکلی باقی نماند، باید فرآیند پرداخت پول را انجام دهید. یکی از مهم ترین نکات در این زمینه، این است که حتما حتما پول بایدبه حساب فردی واریز شود، که سند خانه به نام او است.در این مورد باید به اسامی خوب دقت کنید. گاهی از اوقات کلاه برداری ها با یک پسوند یا پیشوند صورت می گیرند.
بعضا وجود تشابه اسمی سوء استفاده های زیادی را به همراه داشته است.علاوه بر این، از نکات مهم خرید خانه آن است که بنگاهی که در آن معامله در آن اتفاق می افتد نیز باید دارای مجوز از صنف مربوطه خود باشد. برای همین بهتر است به تاریخ و زمان گواهینامه اشتغال بنگاه نگاهی بیاندازید که قدیمی یا مخدوش نباشد
